شهر كامل مر على صدور توجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسي بعدم فتح باب البيع بالمشروعات العقارية إلا بعد تنفيذ 30% من المشروع، وهو ما تم تسميته بقرار الـ30%، والذي يستهدف ضبط وتنظيم السوق وحماية حقوق المواطن.

وبحثا عن إيجاد آليات لتنفيذ القرار، فتحت وزارة الإسكان برئاسة الدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، قنوات اتصال مباشرة مع عدد من المطورين العقاريين بالسوق المصري لمناقشة آليات هذا القرار وكيفية تطبيقها وبحث آليات تنظيم السوق العقارية، ووضع مجموعة من الضوابط والمقترحات لتنظيم السوق العقارية، والحفاظ على استقرارها، وحفظ حقوق المطورين الجادين والمواطنين، وكان القطاع المصرفي ضمن الحضور لمناقشة الآليات.

وقال وزير الإسكان أن الهدف من القرار هو الحفاظ على استقرار السوق العقارية، وضمان استمرارية النشاط العقاري الذى يعد قاطرة الاقتصاد المصرى، والمحرك الرئيسى لعدد كبير من الأنشطة الاقتصادية.

وأكد الوزير حرص الدولة على استمرار تطور ونمو النشاط العقاري، من أجل توفير نماذج متنوعة من الوحدات السكنية لتتناسب مع مختلف شرائح المجتمع، بجانب توفيره لمئات الآلاف من فرص العمل المباشرة وغير المباشرة، موضحا أن النشاط العقاري يعد قاطرة النمو الاقتصادى، ويعمل على تنشيط وتشغيل عدد كبير من الصناعات التى تخدمه.

"البورصجية" استطلعت آراء عدد من المطورين لمعرفة مدى تأثير هذا القرار على القطاع العقاري المصري، ومناقشة كيفية تنفيذه بما يخدم عناصر السوق من المطورين والعملاء على حد سواء.

طالب المهندس بشير مصطفى، الرئيس التنفيذى لشركة فرست جروب وعضو جمعية رجال الأعمال ، بضرورة الاستعانة بالبنوك لتطبيق هذا التوجه وتمويل المشروعات العقارية مع ضمان احتفاظها بمبالغ المبيعات، وفقا لدراسات جدوى يقوم بها المطور لقيمة مصروفاته حتى تنفيذ النسبة المقررة.

وأضاف أن المطور العقاري حتى يلتزم بقرار الـ30% يتطلب توفير حوالى ٧٠% من تكلفة المشروع لتنفيذ مشروع قبل تسويقه وهي نسبة مرتفعة لا يمتلكها المطور، وهو ما يتطلب تواجد القطاع المصرفي بشكل أساسى في هذه المنظومة، بحيث تتعاقد الشركة العقارية مع البنك لتحقيق التعاون الذي يساهم في تنفيذ هذا القرار.  
 
وطالب "بشير" بضرورة تفعيل قانون اتحاد المطورين العقاريين الذى يتضمن تصنيف المطورين لفئات متنوعة، وبالتالى يضبط الأداء ويقلل من فرص التعثر، مشيرا إلى  إن الدولة بالتعاون مع المطورين قامت بضبط منظومة طرح الأراضي للمطورين العقاريين، ولكن السوق مؤخرا يمر بحالة من عدم وضوح الرؤية المستقبلية، فمن الممكن بعد استيفاء كل الدراسات السوقية حدوث تغيرات في مكان طرح المشروع وبالتالي تغير في إستراتيجية المطور.

قال المهندس فتح الله فوزي، رئيس لجنة التشييد بـ «جمعية رجال الأعمال المصريين»، إن القطاع العقاري واجه عدة أزمات خلال الفترة الماضية، مما دفع شركات التطوير العقاري إلى الاعتماد على التجارة الإلكترونية لمواكبة هذه المتغيرات، كما أنه أشاد بقرارات الحكومة الأخيرة التي من شأنها تحقيق المزيد من الاستقرار بالسوق العقاري.

وأكد المهندس وليد مختار، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «إيوان للتطوير»، أن المطور العقاري يجب أن يلعب دوره، كما أن البنوك يجب أن تتعامل مع عملية تمويل العملاء، مشيرًا إلى أن السوق العقاري سيكون منظمًا بشكل أفضل إذا تمكن كل عنصر من الالتزام بدوره الخاص.

وتابع "مختار" أنه من الضروري توافر المزيد من الضمانات بين المطور العقاري والعميل، موضحًا أنه من أحد التحديات التي تواجه تطبيق التمويل العقاري هو إثبات دخل العميل.

وقال أحمد عيسى، الرئيس التنفيذي للتجزئة المصرفية بالبنك التجاري الدولي، إن البنك تعاون مع العديد من المطورين العقاريين لتسهيل إجراءات التمويل العقاري على العملاء، متمنيًا أن يتم تطبيق معايير الإقراض العقاري الدولية لتحسين طريقة التسجيل والرهن العقاري.

وفي سياق متصل، طالب نادر خزام، رئيس مجلس إدارة «جو خزام» للتطوير العقاري، بتمويل الوحدات تحت الإنشاء، قائلًا: "يجب أن تتضمن خطة التمويل العقاري وحدات تحت الإنشاء مع أرض المشروع وذلك كضمان، وإعطاء محفظة المطور وقيمتها في السوق"، متابعًا أنه إذا تحقق ذلك "سيؤدي إلى ازدهار السوق بشكل أكبر وسوف يساهم في تقليل عبء السعر على العملاء وتقليل التكلفة على المطورين". وعلى الرغم من ذلك، أكد عيسى أن تمويل الأفراد على الوحدات قيد الإنشاء لن يحدث وذلك لتجنب مخاطر التمويل العقاري.

وردًا على ذلك، اقترح آسر حمدي، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لـ «الشرقيون للتنمية العمرانية»، إمكانية تمويل المشروعات التي يتم تنفيذها بنسبة 30% أو 40% لحل مشكلة التمويل.

وقال تامر عرفان، الرئيس التنفيذي للاستثمار، «الأهلي صبور» للتنمية العقارية، إن سعر الفائدة في التمويل العقاري مرتفعًا إلى حد ما، بالإضافة إلى تعقيد الإجراءات، متابعًا أن "كل ذلك يدفع أغلب العملاء إلى عدم تفضيل التمويل العقاري، بل يلجأون إلى خطط الدفع الخاصة بالمطور، لذلك وجب تعديل ذلك لضمان تغطية جميع الشرائح".
 
وفي سياق متصل، أشار المهندس هشام الدناصوري، الرئيس التنفيذي لـ «جميرا إيجيبت» للاستثمار العقاري، إلى أن مبادرات التمويل العقاري الحالية تقتصر على وحدات وفئات معينة ومحددة، لذلك من الممكن توسيع شرائح التمويل لتشمل أنواع وحدات ذات قيم أعلى، بالإضافة إلى تمديد فترات السداد لتسهيل عملية الشراء.

وفي ذات السياق، قال المهندس هشام موسى، العضو المنتدب لـ «روك - ريدكون» للمراكز الإدارية والتجارية، أنه يمكن تطوير مبادرة 3% للتمويل العقاري وفقًا للمشروع والمطور العقاري بآليات مختلفة.

علاوةً على ذلك، شدد المهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا إيجيبت» للتنمية العمرانية وعضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري، على ضرورة وجود هيكل تنظيمي للقطاع العقاري لتحديد من هو المطور العقاري، لأن ذلك سيساهم في تحقيق المصداقية للعملاء، مما يترتب عليه تحقيق تعافي السوق من خلال التمويل العقاري.

وأكد أن الدولة تسعى لتنظيم سوق العقارات بين عناصره الثلاثة، وهم المطورين والعملاء والجهة التي تطرح الأراضي، وذلك بالتوازي مع الحفاظ على حقوق كافة العناصر.

وأضاف أن "قرارات الدولة تهدف إلى تسريع معدلات البناء لسد الفجوة بالسوق العقاري، حيث يصل الطلب على سوق العقارات إلى 250,000 وحدة سنويًا، وفيما يتعلق بجانب العرض، يسلم المطورون حوالي 15,000 وحدة سنويًا