تقدم النائب محمد العقاد عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، بمشروع قانون بشأن تنظيم نشاط "التطوير العقارى"، وأعلنت الحكومة دعمها له شريطة تعديل بعض بنوده.

وفيما يلي النص الكامل لمشروع القانون: المادة الأولى يعمل بأحكام القانون المرفق فى شأن تنظيم نشاط التطوير العقارى.

المادة الثانية يصدر الوزير المختص اللائحة التنفيذية والقرارات المنفذة لأحكام هذا القانون خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل به المادة الثالثة ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره.

مشروع قانون تنظيم نشاط التطوير العقارى الباب الأول تعاريف مادة (1) في تطبيق أحكام القانون المرافق والقرارات الصادرة تنفيذا له يقصد بالكلمات والعبارات المعنى المبين قرين كل منها: الوزارة: وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.
الوزير المختص: وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية. الإدارة: وزارة الإسكان و المرافق والمجتمعات العمرانية أو إحدى الهيئات التابعة لها.

التطوير العقارى: أعمال إنشاء المشروعات العقارية السكنية و التجارية و الإدارية المرخص بها وفقاً لأحكام هذا القانون بهدف بيع وحداتها - المقررة على الخريطة ( البيع على الرسومات)، أو تامة البناء- أو تأجيرها وصيانتها وإدارتها من خلال مخطط عام للمشروع وكذلك تجهيز وإستغلال المناطق المعدة للإستثمار السياحى والصناعى والزراعى.

ولا تعد اعمال المقاولات وعمليات تطوير الوحدات العقارية المنفردة من انشطة التطوير العقاري في تطبيق احكام هذا القانون. المطور العقارى: الشخص الإعتبارى المرخص له بمزاولة نشاط التطوير العقارى وفقاً لأحكام هذا القانون. المشروع: كل مشروع عقارى يقوم بمباشرته المطور العقاري وفقاً لأحكام هذا القانون. السجل: سجل قيد المطوريين العقاريين المنشأ بموجب هذا القانون.

السجل العقاري: هو سجل إلكتروني ينشأ بكل جهاز مدينة تابع لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو بالوحدة المحلية ويقيد به كافة التصرفات الناقلة أو المقيدة للملكية التي نشأت أو تنشأ مستقبلاً داخل النطاق الجغرافى للجهاز وكذا عقود الإيجار والإيجارات المنتهية بالتملك والتأجير التمويلى وذلك للعقارات التى تقع في ذات النطاق الجغرافى.

السجل العقارى المبدئى: مجموعة الصحائف العقارية والسجلات المكملة لها التى تثبت فيها بصفة مبدئية ماهية أوصاف الوحدات المفرزة على الخريطة والتصرفات القانونية الواردة عليها. العقد: عقد البيع المبرم بين المطور والمشترى لبيع وحدة فى مشروع عقارى تقوم بإنشائه شركة مرخص لها بنشاط التطوير العقارى يحدد بمقتضاه الحقوق والإلتزامات المتبادلة بينهما.

الإعلان للجمهور: كل وسيلة لإعلام الجمهور غير المحدد سلفاً بإنشاء المشروع وبتلقى الأموال لحجز الوحدات ، وسواء كان مسموعاً أو مرئياً أم منشوراً فى وسائل الصحف أو من خلال مناسبات عامة أو المشاركة في المعارض. الصندوق: صندوق الضمان العقاري الجهاز: جهاز المدينة التابع لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة. الوحدة المحلية: الوحدة الإدارية التابعة للمحافظة أو الحى. العقار : كل شيء مستقر في حيزه ثابت فيه لا يمكن نقله أو تغيير هيئته دون تلف سواء كان أرض أو بناء أو وحدة داخل بناء.

مالك العقار : هو المالك الثابت إسمه بالصحيفة العقارية المنشأة من جانب الجهاز أو الوحدة المحلية، أو أي مالك آخر ثابت إسمه بصحف عقارية مشتقة من الصحيفة الأصلية. الحقوق العينية : أي حق عينى على عقار سواء كان أصلياً أو تبعياَ.

الصحيفة العقارية : هي صحيفة عقارية أصلية مستقلة تنشأ لكل تصرف يصدر من الجهاز أو الوحدة المحلية على عقار من العقارات الواقعة في نطاقه، وتنشأ تبعاً لها صحف مشتقة منها للتصرفات الصادرة تبعاً لذلك لصالح أو ضد الغير ، ويدون بها بصورة مسلسلة زمنياً كافة التصرفات التي تمت على العقار . الاتحاد: هو اتحاد عام لشركات التطوير العقارى في جمهورية مصر العربية بإسم " الإتحاد المصري للمطورين العقاريين".

الباب الثاني تنظيم نشاط التطوير العقاري مادة ( 2) يهدف هذا القانون الى تنظيم أعمال التطوير العقارى وتشجيع الإستثمار فى هذا المجال لزيادة مساهمته فى عملية البناء والإعمار وتفعيل دور القطاع الخاص فى هذا الإطار وجذب الإستثمارات العربية والأجنبية للمشاركة فى التطوير العقارى. مادة (3) تلتزم شركات التطوير العقارى بما يلى: 1- بدء الأعمال وإنهائها في الموعد المحدد في العقد. 2- المتابعة والإشراف على تنفيذ المقاول من الباطن للأعمال التي تسند إليه، وفقاً للمواصفات الفنية المعتمدة.

3- إعداد وتقديم التقارير التي تطلبها الجهات المختصة، وفقاً للضوابط التي تحددها الإدارة. 4- تحقيق المواصفات الفنية المعتمدة وفقا للتصاميم العامة للمشروع، ولكل وحدة من وحداته. 5- تسليم المشترين وحداتهم المحجوزة، في التاريخ المحدد في العقد، وبالمواصفات الفنية المعتمدة التي تم التعاقد على أساسها، واتخاذ الإجراءات اللازمة لتسجيلها بأسمائهم وفقا لأحكام الباب الخامس من هذا القانون.

مادة (4) يحظر تخصيص الأراضي المطروحة للإستثمار العقارى من الدولة أو أى من الجهات التابعة لها للمطورين العقاريين المرخص لهم بمزاولة النشاط في مصر إلا بعد حصول هذه الأراضى على كافة الموافقات والتراخيص وفقاً للغرض الذى يتم تخصيص الأرض من أجله ، بما فى ذلك موافقة وزارة الدفاع والمجلس الأعلى للأثار، وجهاز حماية البيئة ، والهيئة العامة للتخطيط العمرانى ، والمحافظة التى تقع الأرض فى نطاق اختصاصها.

ويجب أن تتضمن مستندات طرح الأرض للاستثمار العقارى الموافقات المذكورة، والشروط المرتبطة بها بما فى ذلك الارتفاعات ونسب البناء المسموح بها وغير ذلك من مواصفات المشروع. مادة (5) يجوز إلغاء التخصيص الممنوح لمشروع التطوير العقارى فى حالة عدم استغلاله للأرض المخصصة له خلال المدة الزمنية التى يحددها قرار التخصيص أو في حالة استخدامها فى غير الغرض الصادر به القرار وذلك وفقاً للإجراءات التى يتضمنها
قرار التخصيص.

ويجوز أن يتضمن قرار التخصيص تحديد غرامة تصاعدية لعدم استخدام الأرض ترتبط بمراحل محددة فى التنفيذ. كما يجوز أن يتضمن مزايا وحوافز تمنح عند تنفيذ الاستثمار المخصصة له الأرض فى الموعد المحدد بقرار التخصيص أو قبله.

مادة (6) يجب أن يتضمن قرار تخصيص الأرض المطروحة للاستثمار العقارى بياناً تفصيلياً بالمرافق وعناصر البنية الأساسية التى تلتزم الدولة أو أى من اجهزتها بتوفيرها للمشروع العقارى والجدول الزمنى لإنهاء التنفيذ ، ولا يجوز إلغاء تخصيص الأرض وسحبها من شركة التطوير العقارى إذا كان التأخير فى تنفيذ المشروع راجعاً لعدم وفاء الدولة أو أى من أجهزتها بالتزاماتها فى توفير المرافق وعناصر البنية الأساسية المتفق عليها.

مادة (7) يجب أن يتضمن العقد البيانات والأحكام والمواصفات الآتية:

1- المخطط العام للمشروع والترخيص الصادر بإنشاء الوحدة والمعتمد من وزارة الإسكان.

2- وصف الوحدة تفصيلاً والرسم الهندسى والمواصفات التفصيلية للتشطيب الداخلى والخارجى.

3- موعد التسليم ومراحل تسليم المشروع بشكل عام. 4- المرافق والبنية الأساسية التى سوف يتم تسليم المشروع بها.

5- الالتزام بالتعاقد مع شركة إدارة العقارات التى سوف تقوم بإدارة المشروع بالنيابة عن مالكيه فور تسليم الوحدات ، على أن يكون التعاقد مع شركة مسجلة لدى الاتحاد.

6- حق المشترى فى التعجيل بالوفاء بالتزاماته المالية وما يترتب على ذلك من أثر على سعر الوحدة.

7- الغرامات التى يتم توقيعها على الشركة فى حالة مخالفة شروط العقد.

8- الإجراءات التى تتخذها شركة التطوير العقارى تجاه مشترى الوحدة فى حالة إخلاله بالتزاماته وفقاً للعقد.

9- تحديد ما يمكن للمشترى أن يقوم به من تعديلات فى الوحدة بعد تسليمها وقواعد وإجراءات القيام بذلك تحت إشراف شركة التطوير العقارى أو شركة إدارة العقار بحسب الأحوال.

10- وسيلة فض المنازعات المتفق عليها بين الطرفين.

مادة (8) ينشأ بالإدارة سجل عقارى مبدئى، تقيد به جميع البيانات للوحدات العقارية المفرزة على الخريطة، وجميع التصرفات والحقوق العينية التي ترد عليها، والتي من شأنها إنشاء ملكية أو أى حق عينى آخر أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام القضائية النهائية المثبتة لها.

ويترتب على عدم التسجيل، أن الحقوق المذكورة لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول، لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن. ويصدر بتنظيم السجل وتحديد بياناته وإجراءاته ورسوم القيد فيه قرار من وزير العدل.

مادة (9) تتولى الإدارة المختصة إصدار سند ملكية مبدئى لكل وحدة عقارية مفرزة على الخريطة، من واقع بيانات السجل العقاري المبدئي، موضحاً به جميع البيانات الخاصة بها، مع التأشير في الصحيفة العقارية الأصلية لأرض المشروع بما يفيد ذلك.

مادة (10) تُعتبر مساحة الوحدة العقارية المسجلة في السجل العقارى المبدئى هي المساحة المتعاقد عليها، فإذا تبين عند تسليم الوحدة إلى مالكها أن مساحتها الفعلية أقل من المساحة المتعاقد عليها، يُخفض ثمن الوحدة بما يتناسب مع مساحتها الفعلية، على أساس سعر المتر المقيد في السجل العقاري المبدئي. وفي جميع الأحوال، يجوز لمن أصابه ضرر، سواءً في حالة زيادة أو نقص مساحة الوحدة العقارية، المطالبة بالتعويض وفقاً لأحكام القانون المدنى.

الباب (الثالث) الاتحاد المصري للمطورين العقاريين مادة (11) ينشأ اتحاد عام لشركات التطوير العقارى في جمهورية مصر العربية بإسم " الإتحاد المصري للمطورين العقاريين" وتكون له الشخصية الاعتبارية، ويضم المطورين العقاريين ويتولى تمثيل مصالح أعضائه والعمل على تطوير مهنة التطوير العقارى ورفع مستواها المهنى والمساهمة فى الحفاظ على سمعتها فى مصر.

ويصدر بالنظام الأساسى للاتحاد قرار من جمعيته العمومية متضمناً احكام انعقادها وتشكيل مجلس إدارته وجلساته وشروط العضوية بالإتحاد واجراءاتها وفئاتها وسلطات الإتحاد تجاه أعضائه وموارده والهيكل التنظيمى له.

مادة (12) يضم الاتحاد جميع الشركات العاملة في نشاط التطوير العقارى بوصفهم أعضاء عاملين إعتباريين كما يضم الإتحاد المشتغلين بذات النشاط من غير المصريين خلال فترة نشاطهم في مصر بصفتهم أعضاء مراسلين، ويعد مصريا لأغراض الإشترك في عضوية الإتحاد كافة الشركات المنشأة في مصر وفقا لأحكام القوانين المصرية أيا كانت نسبة الأجانب في رأسمالها. ويستثنى من التسجيل بالإتحاد كل من يقوم بالبناء لغرض السكن الخاص او العائلى أيا كان مساحته.

مادة (13) يكون مركز الإتحاد الرئيسى داخل جمهورية مصر العربية ويجوز له أن ينشىء فروعا ومكاتب داخل الجمهورية أو خارجها.

مادة (14) يهدف الإتحاد الى رعاية المصالح المشتركة لأعضائه وتمثيلهم لدى الجهات المختصة وتنظيم اوضاع المهنة ودعم المنافسة الحرة ويعمل الإتحاد على تطوير اساليب التطوير العقارى ووضع الضوابط وقواعد السلوك الخاصة لممارسة المهنة ورفع مستواها وحماية حقوق المستهلكين كما يساعد الإتحاد على تحقيق الخطة العامة للدولة في مجالات اختصاصه ويكون الإتحاد هو الممثل الرسمى للمطورين العقاريين في مصر.

وللاتحاد في سبيل ذلك: 1) وضع ميثاق شرف العمل على كفالة احتـرام تقاليد المهنة ووضع القواعد التنظيمة والتمهيدية التي تكفل تحقيق هذا الهدف.

2) المشاركة في وضع القواعد والتنظيمات والضوابط التي تنظم عمل سوق التطوير العقارى المصرى.

3) وضع الأحكام المنظمة لحصر وتصنيف وترتيب جميع من يضمهم الإتحاد وفق تخصصاتهم وقدراتهم لخدمة المهنة وأصحاب المشروعات وأجهزة التخطيط مع تحديد قواعد ونسب تمثيل الفئات التي يصنف إليها المطورين العقاريين في مجلس إدارة الإتحاد.

4) العمل على تشجيع دور الشركات والمنشآت المصرية في تنفيذ المشروعات وعلى أن يكفل لهم المساهمة بدور فعال في تنفيذ خطة التنمية للدولة وذلك كله على نحو لا يخل بقواعد المنافسة الحرة.

5) دراسة الموضوعات الإقتصادية والفنية المتصلة بنشاط المطورين العقاريين ومد الأعضاء بنتائج هذة الدراسات.

6) الإشتراك في الدفاع عن مصالح أعضائه امام القضاء والغير.

7) إنشاء نظام تحكيم إختيارى يكفل فض المنازعات على وجه السرعة بين أعضاء الإتحاد وبينهم وبين المتعاملين معهم.

8 التعاون مع المنظمات والهيئات العربية والأجنبية المماثلة وتوثيق الروابط معها وتبادل الخبـرات والإشتراك في المؤتمرات والمعارض التي ترتبط بأهداف الإتحاد والعمل على فتح اسواق جديدة لأعضائه.

9) وضع الأسس والآليات التي تحافظ على حقوق المشترين وعلى علاقتهم بالمطور العقارى خاصة فى حالة نظام البيع الآجل.

10) إنشاء صناديق خاصة تسجل لدى الهيئة العامة للرقابة المالية وتكون خاضعة لرقابتها واشرافها.

11) أن يؤسس أو يساهم في الشركات والهيئات والمنظمات التي يرى فيها تحقيق أغراضه وخدمة أعضائه.

مادة (15) يحق للاتحاد انشاء مراكز تدريب لتوفير احتياجات النشاط من الكفاءات الفنية المدربة وذلك بالتعاون مع الشركات والمنشأت أعضاء الإتحاد وأجهزة التدريب المختصة.

مادة (16) لا يجوز مزاولة أعمال التطوير العقارى قبل الحصول على ترخيص بذلك من الاتحاد.

ولا يجوز لغير الشركات المرخص لها بمزاولة نشاط التطوير العقارى الإعلان للجمهور عن إنشاء مشروعات عقارية وتلقى الأموال لحجز الوحدات بها ، وبشرط أن يكون ذلك بعد صدور القرار الوزاري بإقامة المشروع ، وموافقة الإتحاد على نشر الإعلان وعلى تلقي الأموال وذلك وفقاً للإجراءات والقواعد والشروط التى تبينها اللائحة التنفيذية.

مادة (17) يشترط فى الشركة التى يرخص لها بمزاولة نشاط التطوير العقارى ما يأتى: 1- أن تتخذ شكل شركة وفقا لأحكام القانون المصرى وأن يكون من بين أغراضها ما يفيد مزاولة أعمال التطوير العقارى وألا تكون قد سبق اشهار افلاسها بحكم نهائي. 2- ألا يقل رأسمالها المصدر عن الحد الذى تحدده اللائحة التنفيذية بالنسبة لكل فئة فى عضوية الإتحاد.

3- أن يتوافر لدى الشركة المواصفات الفنية والإدارية التسويقية ونظم تكنولوجيا المعلومات ونظام مالى لا تقل عن المواصفات التى تحددها الائحة التنفيذية بالنسبة لكل فئة من التراخيص. وتحدد اللائحة التنفيذية أحكام وشروط إجراءات الترخيص للشركات الأجنبية بمزاولة أعمال التطوير العقارى فى جمهورية مصر العربية.

مادة (18) ينشأ بالاتحاد سجل خاص لقيد المطوريين العقاريين المرخص لهم بمزاولة أعمال التطوير العقارى وفقاً لفئة العضوية بالاتحاد و يصدر بتنظيمه واجراءات القيد به وتحديد بياناته قرار من مجلس إدارة الإتحاد.

مادة (19) يصدر التـرخيص بمزاولة نشاط التطوير العقارى من الإتحاد وفقاً للشروط المحددة في المادة السابقة وطبقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية ، ويشترط للحصول على التـرخيص عضوية الإتحاد. ويكون الترخيص والقيد فى السجل المعد لذلك مقابل رسم يحدده مجلس إدارة الإتحاد.

مادة (20) يصدر الاتحاد التـرخيص المنصوص عليه في المادة السابقة بعد استيفاء الرسم المقرر وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها باللائحة التنفيذية للقانون.

مادة (21) مع عدم الإخلال بحقوق الغير لدى المطور العقاري، للإتحاد إلغاء الترخيص في أي من الحالات الآتية: 1- إذا فقد المطور العقاري أحد الشروط اللازمة لمنح التـرخيص، المنصوص عليها في المادة (4) من هذا القانون.

2- إذا لم يبدأ في تنفيذ المشروع خلال ستة أشهر من تاريخ حصوله على الموافقة بالبيع على الخريطة دون عذر مقبول.

3- إذا عرض وحدات للبيع على الخريطة بالغش أو التدليس.

4- إذا تقدم المطور بطلب إلى الإتحاد بوقف نشاطه أو بإنهاء ترخيص عمله. ويجوز لمن الغي ترخيصه في الحالات المنصوص عليها في البنود ارقام من 1 الى 3 من هذة المادة أن يتظلم الى الوزير خلال ستين يوما من تاريخ اخطاره بالقرار بموجب كتاب مسجل او بأي طريق اخر يفيد العلم.

وتطبق بشأن التظلم ذات القواعد والإجراءات المبينة باللائحة التنفيذية بخصوص إصدار التـرخيص. وينشر قرار الغاء التـرخيص في جريدتين يوميتين واسعتي الإنتشار إحداهن باللغة الإنجليزية على نفقة من الغي ترخيصه.

مادة (22) على شركة التطوير العقارى أن تبرم اتفاقاً مع شركة إدارة عقارات مسجلة لدى الإتحاد ، وذلك قبل إتمام التسليم النهائى لوحدات المشروع . وتحدد اللائحة التنفيذية شروط وقواعد وإجراءات تسجيل شركات إدارة العقارات، وفئات التسجيل. ويجب أن ينص العقد على حلول اتحاد ملاك المشروع العقارى محل المطور العقارى فور إنتهاء تسليم وحدات المشروع وتكوين الاتحاد.

مادة (23) لا يجوز إسناد مباشرة أعمال تدخل في نشاط التطوير العقارى لغير الأعضاء العاملين بالإتحاد والأعضاء المراسلين ويستثنى من التسجيل فى الإتحاد كل من يقوم بالبناء لغرض السكن الخاص أو العائلى أيا كان مساحته.

مادة (24) للوزير المختص حل مجلس إدارة الاتحاد والدعوة لانتخابات جديدة له فى خلال شهرين من تاريخ الحل، وله تعيين مفوض على الاتحاد لحين تشكيل مجلس إدارته الجديد، وذلك فى حالة مخالفة الاتحاد لأحكام نظامه أو تهديده لاستقرار سوق العقارات فى مصر.