متغيرات عدة طرأت على السوق العقاري المصري خلال العام المنصرم 2014، كان أهمها مشروع المليون وحدة الذي تقوم به الشركة العقارية الإماراتية "أرابتيك" والذي من شأنه ضخ استثمارات ضخمة بالسوق المصري، ولم يكن مشروع المليون هو المشروع الوحيد الذي من شأنه دفع السوق العقاري المصري إلي الأمام، فقد أفادت تقرير إعلامية عن إبرام عدد من اتفاقيات التحالف بين مجموعات استثمارية خليجية وأخرى مصرية بهدف الدخول في مشروعات مشتركة في هذا المجال.
ووفق التقرير فإن من ضمن هذه التحالفات- تحالف بين شركة الأهلي للتنمية العقارية ومجموعة الربيعات السعودية لإقامة مشروع إسكاني على قطعة أرض مملوكة لشركة الأهلي بمنطقة القاهرة الجديدة باستثمارات بلغت 1.2 مليار جنيه، وتحالف بين بنك الإسكان والتعمير وشركة مختار إبراهيم مع المجموعة العقارية الكويتية.
أكد خبراء أن الأسعار شهدت استقرار خلال الربع الأول لعام 2014 فيما شهدت ارتفاعًا بنسبة 5% خلال أشهر الربع الثاني، وقللوا من تأثر الأسعار بطرح مشروع المليون وحدة وكذا مشروعات الحكومة للإسكان المتوسط وما دونه.
وكان مطورون وخبراء بالقطاع العقاري قد نفوا إمكانية تأثر الأسعار خلال 2014 بالتغير في أسعار الوقود والطاقة، مؤكدين أنه كان هناك توقع بارتفاع الأسعار خلال الربع الثاني سيشهده السوق، وأن بالأساس هناك ارتفاع بدأ منذ فترة في أسعار الحديد والأسمنت وتم إستيعابه، وصرح المهندس محمد سامي رئيس مجلس الإدارة لشركة مصر للتعمير، في حديث سابق أنه لا يتوقع نسبة زيادة كبيرة في أسعار العقارات خلال الربع الثالث من العام ورجح أن تتراوح بين 3: 5% فقط، لكنها ستشهد رواج في حالة البيع والشراء نظرا لإرتفاع الأسعار.
وأرجع البعض الانخفاض في الأسعار خلال الربع الأول من العام الماضي والفترة السابقة له إلى ما يسمى بتصحيح القيمة الحقيقية للمضاربات التي شهدت حقبة من الأسعار الوهمية والتي كانت تستخدم لعمليات غسيل الأموال.
وقلل الخبراء من تأثر حركة أسعار الوحدات بالسوق العقاري المصري بطرح مشاريع الحكومة للإسكان المتوسط وعلى رأسهم مشروع المليون وحدة، كونه يستهدف قطاع لا يتوافر به وحدات كذوي الدخل المحدود والإسكان الإجتماعي وأن هذا القطاع لا يوجد عرض كاف به، معتبرين المشروع سيساهم في حل هذه الأزمة فقط.
وعلى جانب أخر أوضح تقرير مؤسسة "جونز لانج لاسال" أن السوق المصري شهد إقبال شركات التطوير العقاري على طرح مشاريع جديدة ومواصلة العمل بالمشاريع المُعاد طرحها مجدداً وعزا ذلك إلى ما وصفه بـ "ترسُّخ الاستقرار السياسي في مصر، بالتزامن مع مواصلة الحكومة المصرية تنفيذها لخريطة الطريق، ومساعي الحكومة في أعقاب تخفيض دعم أسعار الطاقة، لإصلاح النظام الضريبي في خطوة تستهدف دعم انتعاش الاقتصاد المصري وتخفيض عجز الميزانية إلى النصف خلال سبع سنوات".
واستعرض التقرير وجهة نظر المجموعة حول أحدث التطورات في شرائح العقارات المكتبية والسكنية وتجارة التجزئة والفندقية في سوق القاهرة العقارية.
ولاحظ التقرير أن الشريحة المكتبية ظلت مستقرة نسبياً ولم تشهد سوى طرح مشروع واحد جديد، هو مشروع سيتي ستارز الذي أضاف 4.000 متر مربع إلى المعروض الإجمالي من الوحدات المكتبية والذي تقارب مساحته الآن 890.000 متر مربع، و ظلت إيجارات المكاتب مستقرة عند مستويات العام الماضي،وبينما ظلت معدلات الشواغر مرتفعة عند مستوى 27%، تنامى اهتمام الشركات الأجنبية بالمزيد من الوحدات المكتبية في القاهرة الجديدة.
وأبرز التقرير معدلات الشواغر التي شهدت ارتفاعاً طفيفاً في الربع الثالث من هذا العام بسبب طرح مساحات جديدة للإيجار في مشروع سيتي ستارز وإنجاز 50% من مشروع بوابة المستقبل في القاهرة الجديدة، والذي يجري طرحه حالياً للإيجار وفق نظام التأجير من الباطن.
وأوضح، سجلت الشريحة السكنية الأداء الأقوى بين جميع شرائح السواق العقارية خلال الربع الثالث من عام 2014، حيث ارتفعت أسعار البيع قبل ارتفاع الإيجارات في معظم المناطق إثر عودة الثقة بالاقتصاد المصري وباستثناء إيجارات الفلل في مدينة السادس من أكتوبر، ارتفعت الأسعار والإيجارات عبر كامل السلة العقارية التي ترصد تحركاتها مجموعة JLLوبينما ظلت الأسعار والإيجارات في القاهرة الجديدة تفوق مثيلاتها في مدينة السادس من أكتوبر، ضاقت الفجوة بعض الشيء خلال الشهور القليلة الماضية بالتزامن مع تسجيل عقارات مدينة السادس من أكتوبر لأقوى نمو من نوعه في أسعار البيع، ومع عودة الثقة إلى الاقتصاد المصري، من المتوقع أن تستعيد الأسواق ديناميكيتها وتشهد نمواً مضطرداً في الأسعار ومطلع عام 2015.
وفي ما يتعلق بشريحة تجارة التجزئة، أكد التقرير، أن أسواق القاهرة قد شهد تحسناً طفيفاَ في الربع الثالث من العام الحالي، حيث تزامن ارتفاع المتوسط السنوي لتلك الإيجارات بنسبة 2% معت رفع مالكي المولات المتميزة للإيجارات، يشجعهم على ذلك تنامي اهتمام الماركات العالمية بتلك المولات، وتواصل شريحة عقارات تجارة التجزئة الارتقاء من فئة المتاجر المحلية الصغيرة إلى فئة المولات الكبيرة التي تضم أعداداً كبيرة من المتاجر أمثال مول جاليريا 40 الذي تم افتتاحه غربي القاهرة في الربع الثالث من العام، ومن المتوقع أن تشهد هذه الشريحة إضافة نحو 970.000 متر مربع من المساحات الجديدة إليها خلال العامين المقبلين، وأن ينتمي معظمها إلى فئة المولات الإقليمية فائقة الضخامة والفخامة والمولات الإقليمية.
أخيرا وفي ما خص الشريحة الفندقية أضاف، فقد ترك الاستقرار السياسي الذي شهدته مصر مؤخراً والذي تزامن مع طرح الحكومة لمشاريع قومية عملاقة والجهود التي تبذلها لإنعاش القطاع السياحي، آثاراً إيجابية على أداء الشريحة الفندقية من أسواق القاهرة العقارية خلال الربع الثالث من هذا العام، ورغم استمرار انخفاض المعدلات السنوية لإشغال الفنادق خلال العام المنتهي في شهر أغسطس الماضي مقارنة مع عام 2013 (42% مقابل 56% على التوالي)، إلا أن متوسط أجور الإقامة اليومية ارتفع بقوة مسجلاً نسبة سنوية بلغت 106%، ومن المتوقع أن تواصل تلك الأجور الارتفاع طالما ظلت الشريحة الفندقية من أسواق القاهرة العقارية غير نامية بالشكل الكافي، خاصة أن عدد المشاريع الفندقية الجديدة التي يُعتَزَم تنفيذها لا يزال محدودا.
وبالحديث عن الأسعار العقارية فيجدر ذكر المشروع الذي أثار حالة من واسعة من الانتقاد والأراء المتباينة، وهو مشروع دار مصر للإسكان المتوسط والذي أعلنت عنه الوزارة، هذا المشروع الذي نال قسطٍ لا بأس به من الهجوم من قبل الخبراء والشباب الذين وصفوا الحكومة بأنها لا تعيش على أرض الواقع بعد الإعلان عن أسعار الوحدات به والتي بلغ أقلها 255.000 جنيه وأعلاها 637.500 وهو ما أعتبره البعض خروج للمشروع عن مساره وأهدافه
من جهته توقع عماد مسعودي المدير التنفيذي لشركة عقارب ماب، أن ترتفع أسعار العقارت في الأشهر الثلاثة الأولي من عام 2015 بنسبة 5% : 10% بسبب هبوط سعر صرف الجنيه المصري مقابل الدولار وارتفاع أسعار مواد البناء والاراضي، كما يتوقع انخفاض الطلب خلال الربع الثاني من عام 2015 بسبب انتخابات مجلس الشعب علي أن يرتفع الطلب مجددا خلال فصل الصيف خصوصا بعد رمضان، موضحًا أن الزيادة في الطلب علي مدن مثل الشروق وهليوبليس الجديدة ستكون حاضرة بشدة، كما سيستمر الطلب بشكل ملحوظ علي القاهرة الجديدة والمعادي القطماية و مدينة 6 اكتوبر.
بينما توقع المهندس محمد سامي رئيس مجلس الإدارة لشركة مصر للتعمير، ألا يكون هناك ارتفاع ملحوظ في الأسعار وأنها ستخضع فقط لعملية العرض والطلب وليس لأي مؤثرات أخرى، موضحًا أنه إذا زاد الطلب ارتفعت الأسعار وإذا لم يحدث فسيكون هناك ثبات نسبي في حركة الأسعار.
تابع أن حركة الدولار قد تؤثر على بعض الأعمال إلا أن إنخفاض أسعار البترول من شأنه تخفيف بعض الأعباء على المستوردين وتكاليف الخامات المستوردة، معتبرًا ارتفاع أسعار البترول أمرًا جيدًا للسوق المصري إذ يعد السوق المصري مستورد له وليس مصدر والانخفاض في أسعاره يرفع عبء كبير عن التكاليف التي تتكبدها الدولة لا سيما في دعمه داخلياً.
من جانبه، أكد المهندس محمد عبادي، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لمجموعة المعماري للمقاولات والاستشارات، أن سعر أي وحدة تتحدد على على أساس دراسة المشروع وسعر الأرض والمنطقة وتكاليف التنفيذ، لافتـًا إلى أنه لا يوافق على فكرة أن طرح مشروعات بعينها هي السبب وراء ارتفاع أسعار الوحدات مؤخرًا.
وأوضح فريد شلبي، رئيس نقابة رجال الأعمال والعاملين بالمقاولات والاستثمار العقاري ورئيس مجلس إدارة الشركة الدولية العقارية، أن السوق العقاري خلال الفترة الراهنة يشهد حالة من التذبذب، فضلاً عن سيطرة حالة من عدم الاستقرار على أوضاعه وحركته إضافة إلى أسعاره، بالإضافة لعدم وجود رؤية واضحة من الحكومة تجاه المستثمرين، خاصة وأن أسعار الأراضي لا تزال متضاربة، دون تحديد لهويتها، إضافة إلى عدم وضع رؤية لتكلفة المشروعات، كما أنه لا يوجد مدى زمني لاستمرار الحكومة في تنفيذ الإسكان بمساحات محددة.
وطالب شلبي الحكومة بالتوسع في خلق مجتمعات عمرانية لتجنب زيادة الأسعار بشكل كبير الفترة المقبلة، كما يجب أن تتجه إلى توسيع المدن الجديدة مع زيادة الأراضي المطروحة فيها، فالامتدادت العمرانية التي تم الاتجاه إليها منذ عشرات السنين كانت سبب في حل جزء من الأزمة.
بينما أكد مصطفى منطاوي، رئيس شركة الأندلس للاستثمار والتنمية العقارية، أن السوق العقاري هناك حالة من الركود تسيطر عليه، متوقعـًا استمرارها حتى انتخابات البرلمان، موضحـًا أن المشروعات التي طرحتها الحكومة مؤخرًا ساهمت في رفع الأسعار بالسوق.
تابع أن سوء الأوضاع الاقتصادية والسياسية التي تمر بها البلاد،كان سببـًا في تلك الأزمة، لافتـًا إلى أن التمويل العقاري الخاص بالبنك المركزي ساهم في خلق نوع من أنواع الركود، حيث لا يوجد تنفيذ من قبل البنوك إضافة إلى أن الإجراءات كثيرة، مشيرًا إلى أن البرلمان الجديد والذي من شأنه سن تشريعات تضبط السوق العقاري وتحدد الأسعار.
وتوقع منطاوي زيادة في الطلب، وإقبال على شراء المساحات الصغير الخاصة بالشباب، وذلك عند ثبات الأسعار، حيث أن العميل يريد التأكد من أن السعر الذي يشتري به هو سعر السوق، فمنذ شهرين فقط زاد سعر المتر ما بين 500 إلى 700 جنيه، ومع تأكد العميل من الأسعار الجديدة تبدأ الحركة.
أضاف أن زيادة الأسعار تؤثر بشكل سلبي، حيث أنها تؤدي إلى ركود ملحوظ في السوق العقاري وسيستمر فترة حتى تهدأ الأوضاع ويثبت سعر الوحدات.