وزير الإسكان: نضبط السوق العقارية عبر طرح مشروعات تناسب جميع فئات المجتمع
خبراء الاقتصاد: الاستثمارات التي ضخت غير كافية للتخوف من تقلب السوق
خبراء العقار: آثار المشروعات المطروحة لا يكفي لتغطية الأزمة القائمة
محلل مالي: القطاع مازال جاذبـًا على المدى المتوسط والطويل
 
 
في الوقت الذي تعلن فيه الجهات الرسمية، عن توفيرها مساحات أراضٍ للمطورون العقاريون، كما تعلن عن تدشين مشروعات لمحدودي الدخل وأخرى لمتوسطي الدخل، كما تؤكد على الشراكة مع القطاع الخاص، إلا أن كل تلك المشروعات مازالت وعود بل خطط داخل أرجاء الوزارات المعنية، وقد تصل إلى مشروعات أعلن عنها بالفعل لكنها لم تدخل حيز التنفيذ وأخرى دخلت حيز التنفيذ بالفعل.
توقع الخبراء أن تفتح تلك المشروعات أبوابـًا لجميع المستثمرين لتنفيذ مشروعات مماثلة، فى إطار إجراءات ستضعها الوزارة وهيئة المجتمعات العمرانية لهم، بما يؤدى إلى توفير الكثير من العرض، وبالتالى يساهم ذلك فى خفض أسعار الوحدات السكنية فى مصر.
ولكن لا يزال القطاع العقاري - الذى يعد من أهم قطاعات الاقتصاد المصرى ويمثل من 15 إلى 20% من الناتج المحلي - يعاني من نقص شديد في الوحدات السكنية وبخاصة الإسكان المتوسط ومحدودي الدخل، على عكس الإسكان الفاخر والذي تتوافر وحداته، رغم توفير المقومات الأساسية لتوفير الوحدات السكنية ورغم المشروعات والأراضي المطروحة والمعلنة، إلا أن الأزمة العقارية لا تزال موجودة، إضافة إلى ارتفاع الأسعار نتيجة نقص المعروض.
أكد عدد من المطوريين العقاريين وخبراء العقار، أنه مع بدء تدشين مجموعة من الاستثمارات في مجالات مختلفة، أدى ذلك إلى زيادة الطلب على العقار، إضافة إلى نقص المعروض من الواحدات في ظل ازدياد الطلب وبخاصة في وحدات الإسكان المتوسط ومحدودي الدخل.
إلا أن السوق العقارية تتسم بالقوة بفضل وجود طلب حقيقي عليها ووجود نقص في العرض مقابل الطلب، فهناك احتياج لوحدات تصل إلى 900 ألف وحدة سنويـًا، فضلاً عن كونه أفضل القطاعات الجاذبة للاستثمارات الأجنبية.
 
وكانت الحكومة قد أعلنت عن مشروع المليون وحدة المزمع تنفيذه بالتعاون بين هيئة المجتمعات العمرانية التابعة لوزارة الإسكان وبين شركة آرابتك القابضة الإماراتية، لبناء مليون وحدة سكنية لمحدودي الدخل بتكلفة 280 مليار جنيه، وقالت "آرابتك" - حينها - إن تلك المجمعات السكنية ستقام في 13 موقعا في مختلف محافظات مصر على مساحة إجمالية تزيد على 160 مليون متر مربع، على أن تبدأ أعمال الإنشاء في الربع الثالث من هذا العام، وتسلم أول وحدة سكنية مطلع عام 2017، وينتهي المشروع بالكامل قبل عام 2020.
كما كشفت وزارة الإسكان عن التفاصيل النهائية من المرحلة الأولى من مشروع "دار مصر" للإسكان المتوسط، حيث أعلنت كافة التفاصيل المتعلقة بالأسعار وكيفية التقدم للحجز به وكذلك أماكن ومساحات الوحدات، حيث كشف المهندس خالد عباس، مساعد الوزير للشئون الفنية، أن الوحدات سيتم تنفيذها خلال 18 شهرًا، وسيتم طرح المراحل التالية عقب البدء في تنفيذ هذه المرحلة.
وأعلنت وزارة اﻹسكان، أن نحو 30 % من وحدات مشروع "دار مصر" للإسكان المتوسط، الذى يستهدف تنفيذ 150 ألف وحدة سكنية، سينطبق عليها مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى، والذى تتراوح فائدته بين 7 و 8% للوحدات التى تتراوح قيمتها بين 300 إلى 400 ألف جنيه، منها مدن ستدخل وحداتها بالكامل ضمن المبادرة،هي السادات وبدر والعاشر من رمضان، حيث من المفترض ألا تزيد قيمة الوحدات فى المدينتين عن 400 ألف جنيه.
وأكد الخبراء - حينها - أن المشروع سيساعد فى القضاء على مشكلة الإسكان بتوفير وحدات للشباب ضمن حصتها، ولكنه حتى الآن لم يدخل حيز التنفيذ ومازال هناك اختلاف حول سبل تنفيذ المشروع كما أنه لم يتم أيضـًا تحديد ثمن الوحدة للمستفيدين، كما أكدوا أن المشروع المزمع تنفيذه خلال 5 سنوات على الرغم من حجم وأثره الاقتصادي إلا أنه لن يضع حلولاً للأزمة القائمة.
وبحسب إحصائيات ودراسات رسمية تشهد مصر سنويًا ما يقرب من 900 ألف زيجة سنويًا ما يعني 900 ألف أسرة جديدة تشكل وتتكون بحاجة لسكن ومأوى.
من جانبه، أكد الدكتور مصطفى مدبولي، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، أن مشروع الإسكان المتوسط" دار مصر" سيغير وجه الإسكان الحكومي في مصر، خاصة لفئة متوسطي الدخل، مؤكدًا أنه سيتم طرح 20 ألف وحدة سكنية للحجز في ديسمبر المقبل. وأضاف، أنه سيتم طرح 150 ألف وحدة سكنية للتنفيذ، اعتبارا من يناير المقبل، موضحـًا أن هدف الوزارة هو تنفيذ مشروع يلبى احتياجات المواطنين والشباب من السكن بغض النظر عن ميزانية الوزارة التي لا تتعدى 2 مليار جنيه، مشيراً إلى أن سعر وحدات الإسكان الاجتماعى مساحة 90 مترا لا تتعدى 135 ألف جنيه.
أكد وزير الإسكان أن الوزارة في الوقت الذي تقوم فيه بتنفيذ مثل هذا المشروع لفئة متوسطى الدخل، فإنها تقوم بتنفيذ أضخم مشروع على مستوى العالم لمحدودى الدخل، وهو مشروع المليون وحدة، الذى يتم تنفيذه بمساحة 90 مترا صافية، كاملة التشطيب والخدمات والمرافق وأيضا، بمقدم حجز 5 آلاف جنيه، ودعم يتراوح بين 5 إلى 25 ألف جنيه وفقا لدخل كل مستفيد.
أشار مدبولى، إلى أن الوزارة تقوم على ضبط السوق العقارية، من خلال طرح مشروعات متنوعة، تناسب جميع فئات المجتمع، من خلال دعم محدودى الدخل أسوة بما يتم فى مشروع المليون وحدة، ومساندة متوسطى الدخل وهو ما يتم خلال طرح مشروع "دار مصر"، والإتاحة لمرتفعى الدخل، أسوة بما تم فى طرح قطع الأراضى المميزة.
من جهة أخرى، قال المهندس مجدي فرحات، نائب وزير الإسكان للمجتمعات العمرانية، في تصريحات تليفزيونية، إن الدولة الآن تساعد محدودي الدخل، لأنه هناك عجز في الوحدات السكنية الخاصة بها، مشيرا إلى أن الوحدات الأخيرة التي عرضتها الوزارة كانت غير مدعمة ولكنها بسعر التكلفة.
بينما قال الخبير العقاري المهندس عبد الحميد جادو، إن قطاع الإسكان المتوسط وما تحت المتوسط يوجد به عجز رهيب، ويجب توفير ما يقرب من 500 ألف وحدة سكنية سنويـًا.
تابع: إن القطاعات الأخرى سواء السياحي أو التجاري أو الصناعي لا يمكن القول بأنه هناك احتياج لها لأن الظروف الاقتصادية لا تسمح، وفقط تتحسن هذه القطاعات ببدء تحسن معدل التنمية حين تستقر الدولة والحالة الاقتصادية ويقل التضخم وتتحسن الظروف العامة، لأن الظروف الحالية أثرت بشكل بالغ على هذه القطاعات، لكن القطاع السكني في احتياج شديد للإسكان المحدود والمتوسط وتحت المتوسط.
استكمل حديثه، قائلاً: إن الإسكان الفاخر وفوق المتوسط لا يوجد به أية عقبات، لأن المطروح به كافي ومتوسط دخل المتلقي له كافي أيضاً، إنما تكمن المشكلة في الإسكان الاقتصادي وما دون المتوسط والمتعلق بهؤلاء الذين لا قدرة مالية لهم، ودور الدولة كان مختفي معهم وإهدار هذا الاتجاه شيئ غير منطقي ويؤثر على تطبيق العدالة الإجتماعية في توفير وحدة سكنية بمقابل مادي مقبول مقارنة بمتوسط دخل الفرد خاصة في الطبقات الدنيا، فالعجز المتراكم لدنيا تجاوز المليون وحدة بكثير، إضافة لذلك فمن الأكيد أن ذلك قد يؤثر على أسعار الوحدات المطروحة في الطبقة المتوسطة وأداء الشركات العاملة بها.
أكد جادو، على عدم كفاية المليون وحدة لسد احتياج السوق مضيفاً، بالطبع لن يسد احتياجات السوق، مشكلة الإسكان تراكمية منذ عدة سنوات وللأسف انعدم دور الدولة في حل البعد الاجتماعي للمشكلة، لكن هناك أيضاً آثر وإضافة ايجابية ملحوظة لا شك وبداية الغيث قطرة، لكن تظل المشكلة قائمة ومزمنة وبحاجة لحلول طويلة الأمد وسياسات مبتكرة.
تابع: إن حجم الاستثمارات التي ضخت خلال الموسم لم تكن كافية بالطبع والدليل أن الطلب مازال موجود، بعيداً عن الحديث عن الإسكان الفاخر، وفي بداية عام 2000 ظهر قانون التمويل العقاري ليحدث حالة من تسييل الأصول العقارية القائمة والتي دخلت البنوك في تمويلها، ذلك لأنه لم يكن هناك دراسة جيدة لاحتياجات السوق من الإسكان الفاخر، فقد توجه الكثيرين للاستثمار في هذا النوع من العقار بينما لم يكن الطلب مضاهي لقوة العرض، والشركات التي تمكنت من الإستمرار والمتابعة هي التي توجهت للإسكان المتوسط والاقتصادي، والعرض حتى الأن أعلى من الطلب والسبب أن الشركات لا تحصل على قروض كثيرة والتمويل لا يمثل ضغط على رأس المال كي يقلل من ربحيته، إضافة لأن الظروف الاقتصادية للأفراد أصبحت متذبذبة، فمعدلات التضخم تجبر على التراجع عن وضع رؤية مستقبلية لهذا القطاع بشكل واضح الملامح، لأن القيمة السوقية مازالت في عملية إنحدار مايدفع البعض لترجيح إرجاء الإستثمار حتى إتضاح الرؤية المقبلة بشكل كامل.
بينما قال عمرو القاضى، نائب رئيس مجلس إدارة شركة مكسيم القابضة للاستثمار العقارى، إن الوزارة لن تتمكن من القضاء على أزمة الإسكان الاقتصادى منفردة وأن مشاركة المطورين ضرورة ملحة خاصة في ظل عدم توافر سيولة، مؤكدًا أن الأراضى تمثل المشكلة الأكبر أمام شركات الاستثمار العقارى.
قال مختار الدهشوري، إن السوق العقاري يحتاج إلى جميع أنواع الاستثمار سواء الفاخر أو المتوسط ومنخفض التكلفة والمطلوب بشكل أكبر المنخفض التكلفة والمتوسط وتحت المتوسط.
تابع: إن توافر الأاراضي بكميات مناسبة وضوابط صارمة وشفافية في التعامل فإن ذلك ما يحتاجه السوق في الوقت الحالي تماماً، وبالتوازي مع ذلك لابد من مراجعة تعليمات البنك المركزي بالإحجام عن دعم الشركات فذلك أمر خاطئ جدا في وقت نريد فيه النهوض وتدوير الأعمال وإيجاد فرص عمل.
أكد أن السوق العقاري يحتاج للمليون الوحدة التي تم الإعلان عنها مؤخرًا بل أكثر، مضيفاً أنه كما يعلم الجميع مصر تحتاج سنوياً لإيجاد 800 ألف شقة لحديثي الزواج، فإذا كان ذلك المشروع سيتم تنفيذه على مدار عدة سنوات فهذا شيء جيد لا شك وسيقلل من نسبة الطلب لكنه لن يغطي كل الطلب.
قال المهندس محمد سامي رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب للشركة المصرية للعقارات، إن السوق العقاري سوق قائد وسيدفع البلد كلها للأمام، وكما يعلم البعض الاستثمار العقاري لم يتوقف حتى خلال الفترة السابقة، مؤكدًا أنه من الواضح أن الإسكان منخفض التكاليف والمتوسط سيكون له نصيب كبير لأن هناك حالة من التشبع من الإسكان الفاخر، ولأن ذلك النوع من الإسكان به حالة طلب وشركات التمويل العقاري لابد أن تنشط أكثر خلال الفترة القادمة وهو ما أعتقد أن قد بدأ بالفعل.
أضاف أن طرح الوحدات بالسوق، تعد حلقة في سلسلة لتغطية احتياجات السوق إنما معدلات النمو ستحتاج لأرقام أكبر من ذلك، لكنها كبداية هي خطوة جيدة لإحداث نوع من التوازن بالسوق لأن هناك حالة من الطلب كبيرة جدا في السوق العقاري على هذا نوع من الإسكان خاصة وأن معظم الجهات تصب تركيزها على الإسكان فوق المتوسط والفاخر.
تابع: اعتقد أن اعتماد السوق خلال الفترة القادمة سيتركز على الاستقبالات الخارجية، لأنه من المتوقع أن يكون هناك مجموعة من الاستثمارات العربية والأجنبية التي ستضخ إلى السوق العقاري المصري ما سيدفع كثير من الشركات لتنفيذ بعض الأعمال.
من جهته، قال أحمد خزيم المستشار الاقتصادي للمجموعة المصرية للادارة والاستشارات، أحمد خزيم، إن طرح الوحدات بنظام وزارة الإسكان أو التمويل العقاري يحدث عملية تنشيط للسوق، وقياساً بحجم طلب السوق المصري والذي يوجد به كثير من الوحدات المغلقة نتيجة تشريعات خاطئة حيث لا يلزم القانون المالك بأي تكلفة ما يعني وجود كمية محجوزة عن التداول بالإيجار أو بالتمليك تؤدي لارتفاع قمية الوحدات.
أكد أن تدخل القطاع المصرفي في القطاع العقاري سيؤدي على المدى الطويل إلى علاج مشكلة السكن في مصر نظراً لأنه سيتوافر بدائل ما ينهي الأزمة بعد فترة، السلع ذات منحنى طلب ممتد ومتغير، حيث يبدأ الشخص باقتناء وحدة صغيرة ثم يبحث عن الأكبر والأفضل، وهذا يعبر عن رصيد تراكمي، بالتالي يؤدي ذلك كله لتنشيط السوق.
تابع خزيم: إن المسألة تتعلق بالعرض والطلب، والنقص لدينا يوجد بالطبقة المتوسطة وما دون المتوسطة أم الطبقة الأعلى بها فائض في عدد الوحدات، مضيفـًا أنه إذا طبق قانون الضريبة العقارية أو تم تحميل الوحدة المغلقة برسوم سيدر ذلك دخلاً كبيراً.
لافت إلى أن حجم الوحدات المغلقة لو طرحت بالسوق في التفاعل ستمتص جزء كبير نتيجة أن كثيرين يتاجرون في هذا النوع من العقارات، بمعنى أخر لو أتفقنا أن هناك 3 شرائح في أي مجتمع فالطبقة الأعلى "السوبر" في مصر وفقاً لبعض الإحصائيات يتجاوز عدد الوحدات المغلقة بها الـ100 ألف شقة مغلقة، أما الطلب الناقص فيه العرض هو إسكان الشباب وإسكان الأسر المتوسطة وما دون المتوسطة وبطبيعة الحال ستتجه الحكومة لسد الفجوة في هذه الشرائح في ظل التمويل العقاري، بينما لو تم طرح وحدات لمستويات أعلى فلن تؤثر كثيراً بل بالعكس من الممكن أن يهبط سعرها لو أخذ الأمر على أنه تجاري بينما في نفس الوقت يمكنه سد طلب شريحة محتاجة بنفس المواد المتوافرة.
قال الخبير الاقتصادي حمدي عبد العظيم، إن المؤشرات الاقتصادية في مصر تحسنت، مؤكداً أن أعضاء بنك وصندوق النقد الدوليين من المؤسسات والدول ستأخذ ذلك بعين الاعتبار، متوقعـًا أن تشهد الفترة المقبلة عدداً من الاستثمارات الأجنبية، بعد ترويج الحكومة لبرنامجها الاصلاحي، بالاضافة للاعداد لمؤتمر القمة الاقتصادية المقرر عقده مارس المقبل.
تابع: إن الاستثمارات التي ضخت في السوق كانت غير كافية لأن الناس متخوفين من تقلب السوق، لذا اتجهوا إلى الودائع والبورصة لأنهم يروا أن العقار من الممكن أن ينخفض فيخسره حيث مازال الوضع متقلب.
من جهته، قال المحلل المالي محمود ياسين عبادي خبير أسواق المال، إن استقرار الأوضاع الاقتصادية نسبياً وإشادة البنك الدولي بالخطوات التي اتخذتها الحكومه المصرية للنهوض بالاقتصاد المصري لفت انظار المستثمرين الخارجيين لفرص الاستثمار بمصر وخاصة المستثمرين العرب.
توقع عبادي إنه حال توافر الظروف المحيطة الملائمة وكذلك تهيئة مناخ الاستثمار داخل البورصة تحديداً، فإن الأسهم العقارية ستحقق طفرة غير مسبوقة خاصة مع تعطش السوق المصري لمشروعات عقارية كبري تتلائم مع زيادة أعداد السكان وكذلك مع عودة السوق السياحي للنمو ما يستدعي معه انشاء الوحدات العقارية السياحية الكبري، فهل يكرر التاريخ نفسه فنشهد طفرة عقارية تتبعها طفرة بالبورصة المصرية هذا ما ستجيب عنه الايام القادمة؟.
تابع عبادي: أن القطاع العقاري خلال الفترة الماضية لم يلبي سوي 70% تقريبـًا من الطلب السوقي علي الوحدات السكنية مقارنة بمعدل نمو حجم السكان داخل مصر الذي يقارب 2%، مما يعد مؤشرًا على ازدياد الطلب على الوحدات العقارية وهو ما سينعكس بكل تأكيد على شركات قطاع العقارات وأدائها في السوق، فضلاً عن  الاستقرار السياسي بعد تطبيق مرحلتي خارطة الطريق وما تبعه من استقرار اقتصادي واهتمام حكومة المهندس إبراهيم محلب الحالية بالتنمية الاقتصادية.
أضاف أن القطاع مازال جاذبـًا على المدى المتوسط والطويل، لافتـًا إلى أنه بالرغم من الارتفاعات الكبيرة في القطاع إلا أن أسعار تلك الأسهم مازالت جاذبة للاقتناء مقارنة بما تملكه من أراضي وأصول ومشروعات عملاقة معروفه للجميع.